最近J-REITが話題になっている様なのでどうなのか調べてみる事にした。
そもそも何故話題になっているかというとJ-REITの価格が全体的に落ちてきており、利回りが投資対象の選択肢に入って来たからという事だと思う。
そもそもJ-REITとは
「Real Estate Investment Trust」の略でREITとよばれていて、JAPANのJを付けてJ-REITというらしい。
投資家達から集めた資金で不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託である。
つまり、投資家個人が不動産を購入して不動産投資を行わなくても法人が代わりに不動産運営を行ってくれるという事だ。
これなら少ない資金で間接的に不動産投資を行う事が出来る。
REIT平均分配金利回り
2024年2月21日時点でREIT平均分配金利回りは4.64%とそこそこ高利回りである。
もしこのままずっとこの利回りを維持できるのであれば投資対象としては十分な利回りと言えるだろう。
参考までに過去10年の利回りチャートを見つけたので貼っておく。
■URL：https://j-reit.jp/market/03.html
正直もっと長期のチャートが欲しい所だが見つからなかった。
ただこのチャートを見る限りではJ-REITの利回りは現在高い水準にあるといえる。
1343 ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信分配金実績
■URL：https://nextfunds.jp/lineup/1343/#tab-dividend
上記サイトの情報から東証REIT指数に連動する1343の分配金実績をチャート化してみた。
コレを見ると分配金は増加傾向にある事が分かる。
某ライオン両学長によると
J-REITは50%ぐらい落ちる事があるからポートフォリオの5％ぐらいにしとけという事らしい。
むしろJ-REIT別に無くても良いと言っている。
■2556：Ｏｎｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数 (東証)
分配月 1月、4月、7月、10月
■1343：ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信 (東証)
分配月 2月、5月、8月、11月
■1488：ｉＦｒｅｅＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数 (東証)
分配月 3月、6月、9月、12月
また、上記3銘柄のETFを購入すると毎月分配金が貰えるようになるらしい。
さらに最近の動画があるので貼っておく。
この動画では、3269 アドバンス・レジデンス投資法人の銘柄をオススメしている。
利回りは約3.6%ぐらいだが安定して分配してくれるからいいとの事。
ただネコハルン的にはやはりちょっと物足りない利回りなので買う事はないだろう。
懸念点
1200ポイントまで下がる可能性
チャートをよく見るとコロナショック時に価格が1200ポイントまで下がっている。
なのでもしかすると次また何かしらの暴落が来た場合ここまで下がる可能性は0ではない。
まぁ、仮に下がっても戻ってくれればいいのだが。
日本の人口減少による価値低下
日本はご存じの通り人口が減っていっている、このままいくとどうなるか分からない。
当然人口が減れば不動産の需要が減るので価値が低下する、なので将来的に不動産価値が下がっているかもしれない。
その分がインフレでカバーされれば問題ないのだが、またもしくは移民が来たり、別の需要で不動産を利用されるという可能性もなくはない。
ただ、おそらく東京は上がるという見方が多い。
地震リスク
不動産というリアルな物件を扱っているので地震による影響は当然受ける。
ただこれは国内の株式でもある程度ダメージは負う。
だからこそ色々投資してポートフォリオを分散させリスクを低減させるのだ。
ネコハルンはどうするか
■2556：Ｏｎｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数 (東証)
■1343：ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信 (東証)
■1488：ｉＦｒｅｅＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数 (東証)
両学長によると上記3つを購入すると毎月分配金を貰えるとの事なのでこの3つを買っていく。
個別の投資法人を買っていってもいいが、東証REIT指数に連動するETFだと全体をカバー出来るのでまぁこれで良いかと思う。
問題はポートフォリオの何％をJ-REITにするかだが、全体のバランスを検討した所、ネコハルンのポートフォリオだと5～6％が良いだろうという結論になった。
ちなみにこれは両学長の5％ぐらいが良いはまったく関係ない、たまたま同程度になっただけである。
人によっては当然全体のバランスを考慮すると全然違った数値になると思う。
また、買い方としては3銘柄を同数買っていき、下がっていったら買い増しするスタイルにする。
別に必要数買えなかったら買えなかったで構わない。
さぁ地獄のナンピンを始めよう。
